Ирина МАРУШКО,
Константин ПИЛЬКОВ
Специально для «Юридической практики» №23/2008
http://www.yurpractika.com/article.php?id=100094713

В деловой среде довольно распространенной является ситуация, когда предприниматели вынуждены сохранять в структуре своих групп отдельные предприятия, обладающие специфическим активом, который может быть утрачен либо передан с особыми сложностями в случае ликвидации такого предприятия. В частности, мы говорим о праве постоянного пользования земельным участком, которым до вступления в силу Земельного кодекса Украины 2001 года (ЗК) были наделены многие субъекты.

Как известно, действующий ЗК содержит перечень лиц, которым земельные участки могут быть переданы в постоянное пользование. Значительное количество субъектов, использующих землю на праве постоянного пользования, в новых условиях уже не имеют возможности получить такое право. Однако лица эти не спешат выполнять требования Переходных положений Кодекса о необходимости осуществить переоформление права постоянного пользования в право аренды либо собственности. Причина известна: поскольку установление предельного срока для такого переоформления признано не соответствующим Конституции, то и ажиотажа вокруг прекращения права постоянного пользования не наблюдается.

Анализ деловой практики показывает, что предприятие, обладающее правом постоянного пользования, часто остается лишь номинальным пользователем. Во многих случаях он лишен других ценных активов и не ведет активной хозяйственной деятельности. Содержание структуры такого вида во многом оправдано тем, что такой номинальный пользователь — это юридическое лицо с как минимум семилетней историей, которое необходимо «оберегать» от любых потрясений, могущих повлечь его прекращение. Ведь в этом случае право постоянного пользования будет утрачено без формальной возможности передать его иному лицу в группе. Именно с этой целью активами, необходимыми для осуществления деятельности, в том числе и недвижимостью, часто обладает другое лицо, которое в действительности и пользуется земельным участком.

Создать правовую основу для использования земли путем заключения договора аренды между номинальным и фактическим землепользователем не представляется возможным. На этапе его государственной регистрации местный орган земельных ресурсов обратит внимание на то, что, согласно Закону Украины «Об аренде земли», правом передать землю в аренду обладает собственник, и откажет в регистрации, а без таковой договор недействителен.

В связи с этим возникает вопрос о правомерности такого номинального землепользования и об основаниях для использования земельного участка иным лицом, нежели то, которому он передан в постоянное пользование.

То, что фактически землю использует третье лицо ввиду расположения на земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, приводит к выводу о том, что сам номинальный пользователь ее не использует. При этом неиспользование земельного участка может квалифицироваться согласно Закону Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» как невыполнение требований относительно использования земель по целевому назначению. Переведя в плоскость ЗК, это является основанием для прекращения права постоянного пользования.

Однако существует несколько обстоятельств, делающих описанную структуру землепользования менее уязвимой. Следует учесть, что процедура принудительного прекращения права постоянного пользования земельным участком, описанная в Кодексе, не ограничивается просто принятием решения, к примеру, местным советом, о прекращении этого права и изъятии земельного участка. Решению должно предшествовать составление инспектором по использованию и охране земель протокола о нарушении и выдача первичного и повторного предписания о его устранении. Далее необходимо обратить внимание на то, что местные органы земельных ресурсов в некоторых случаях рассматривают право местного совета прекратить постоянное землепользование как подлежащее реализации путем обращения в суд с иском об изъятии земельного участка (письмо Львовского областного управления земельных ресурсов № 0111/3-139 от 9 ок­тября 2002 года). Хотя толкование положений части 3 статьи 144 ЗК позволяет сделать вывод о том, что совет уполномочен самостоятельно принять решение о прекращении права постоянного пользования земельным участком, которое может быть обжаловано в судебном порядке.

Следующим препятствием может стать судебная практика обжалования решений, которыми прекращалось право постоянного землепользования в подобных ситуациях. Нам известны судебные решения, в которых в качестве аргумента для признания решения местного совета незаконным приведено следующее: то, что третье лицо является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке постоянного пользователя, не является основанием для прекращения такого права, поскольку препятствий в осуществлении этого права нет, что подтверждается отсутствием земельного спора между собственником недвижимости и постоянным землепользователем. И наконец, в случае если принудительное прекращение права постоянного пользования произойдет, получить земельный участок в аренду либо собственность постороннему лицу будет вряд ли возможно ввиду расположения на участке правомерно сооруженных объектов недвижимости третьего лица.

Таким образом, нынешняя ситуация оставляет возможность маневрировать в целях сохранения столь удобного права постоянного пользования. Последние же решения законодателя, в частности, принятый 15 апреля 2008 года Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности за нарушение требований земельного законодательства», содержащий новое определение понятия «самовольное занятие земельного участка», скорее расчищают пути применения описанного выше механизма, нежели создают ему препятствия.

МАРУШКО Ирина — партнер ЮФ «Лав­ринович и Партнеры», г. Киев,

ПИЛЬКОВ Константин — старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев